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28 de mayo de 2009

Carta del lector: Suelo de las hipotecas

Debido a la bajada de tipos, se ha levantado una de las clausulas “abusivas” que las entidades financieras establecían en las hipotecas y que nadie se había dado cuenta, ni prestado antención, y es el suelo de las hipotecas. www.turanking.es queremos hacer eco de un artículo que ha escrito un forero de www.euribor.com.es con seudónimo ser2009 denunciado dicha clausula:


El suscribiente desea trasladar a las autoridades interesadas y a los medios de comunicación social información alternativa no vista en la prensa sobre este asunto, ni tratada por los políticos durante el debate sobre el estado de la nación, ni ser tema de las elecciones al Parlamento Europeo, con el ruego de que este punto de vista que es el compartido por la mayoría de los afectados encuentre el espacio que se merece.

Esta cláusula limita las oscilaciones del tipo de interés aplicable a las hipotecas. Aparentemente, esta cláusula no es abusiva ni tampoco se diseña con falta de reciprocidad. Vamos a comprobar si es o no así.

En efecto, los Bancos incluyen el techo como reciprocidad. Pero lo ubican tan alto que el cliente nunca se beneficiará. Si el Euribor alcanzara los 15 puntos los Bancos se quedarían con las casas. Entre tanto, el suelo se fija por encima del nivel mínimo del Euribor, asegurando un beneficio extra al Banco sin contraprestación de ningún servicio distinto o adicional al cliente.

El cliente pierde cuando el Euribor está alto y también cuando está bajo, en tanto que el Banco cuando dicho Euribor está alto se asegura su diferencial y cuando está bajo un beneficio extra. Un tipo de interés aplicable calificable de usurero y leonino.

Esta cláusula está diseñada para ajustar el índice de referencia al alza, no se altera el diferencial pues salta a la vista y la gente ya está aleccionada con el tema del redondeo, pero como el orden de los factores no altera el resultado, éste se consigue por otro camino. Se trata de un redondeo del índice de referencia hasta alcanzar el suelo , de un ajuste del precio del producto (crédito) sin la prestación de contrapartida. El redondeo no es darle forma redonda a algo, es ajustar el precio de un producto o de un servicio a favor del empresario sin contrapartida y siempre en beneficio de éste.
Expliquemos porque la cláusula es abusiva.

Por un lado, esta clausula es abusiva pues es una práctica con el mismo significado que el llamado redondeo. En éste se ajustaba el diferencial sólo en beneficio del Banco, sin contraprestación de ningún nuevo servicio. El suelo y el techo es lo mismo por sus efectos y forma, aunque se le pone otro nombre y se le viste de distinta manera. Se ajusta el precio del Euribor hasta alcanzar el suelo (mejor dicho se ignora el Euribor porque éste el Banco lo considera en niveles relativamente bajos y decide que el cliente haga un esfuerzo financiero a favor de la cuenta de resultado del Banco, y para ello sustituye el Euribor por otro índice de referencia conocido como suelo, índice fijo mientras el Euribor no lo supere) y de esta manera se infla el tipo de interés vigente, es decir, el precio del crédito que es el servicio que el Banco presta al cliente. El mismo resultado que el redondeo, en el redondeo se modificaba injustificadamente el diferencial, y en este el índice de referencia. Siempre en beneficio del Banco, pues el techo es inalcanzable.

Esta clausula rompe el equilibrio económico y sobre todo la reciprocidad en el contrato hipotecario, violando lo establecido en el artículo 82.4.c, del TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY GENERAL PARA LA DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS Y OTRAS LEYES COMPLEMENTARIAS, que indica que en todo caso serán abusivas las clausulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, éste en relación con el artículo 87, apartado 5 que indica que son abusivas “Las estipulaciones que prevean el redondeo al alza en el tiempo consumido o en el precio de los bienes o servicios o cualquier otra estipulación que prevea el cobro por productos o servicios no efectivamente usados o consumidos de manera efectiva.” En este caso el Banco no incrementa la masa monetaria prestada, esta continúa siendo la misma. Subrayo en todo caso, pues este tipo de clausula aunque aparezca formalmente como negociada o firmada se considera abusiva por la legislación mencionada.

Este es el aspecto que la prensa ha desconocido, presentando la cláusula como válida por estar negociada y firmada ante notario, lo que resulta totalmente desacertado, implicando como efecto que la gente afectada se rinda.

Lla cláusula suelo-techo para enmascarar la irreciprocidad incluye el techo. Pero es ubicado en un nivel inalcanzable. Cómo demostrarlo, aquí radica la habilidad de los inventores del suelo y el techo. En principio, nadie puede asegurar 100% que dentro de un tiempo dado el Euribor pueda o no alcanzar los 15 puntos o más de techo. Existe una forma de verificar si el suelo-techo se estructura con o sin reciprocidad. Para eso están las series históricas de los índices de referencia. Desde diciembre de 2003 hasta octubre de 2005 el Euribor estuvo por debajo del 2.5, en tanto que su máximo histórico es de 5,393. ¿Puede quedar alguna duda en cuanto a la falta de reciprocidad del suelo-techo? Evidentemente ninguna.

Pero incluso si se toman las series de otros índices se comprueba la falta de reciprocidad: el máximo del mibor a un año fue del 10.9 en diciembre de 1993; del IRPH bancos en igual fecha fue del 11.57; del IRPH entidades en igual fecha del 11,7; y del CECA del 12,37 también en diciembre de 1993. Cómo se puede observar el techo es inalcanzable, si damos valor a estas estadísticas tomadas de Invertia.com y que los Bancos tienen en cuenta para estructurar un suelo-techo que nunca beneficiara al cliente. Como no he estudiado series de años anteriores, si alguno de estos índices hubiera alcanzado alguna vez un tipo del 15 o más se trataría de una situación coyuntural y difícilmente repetible. Estas series lo prueban. En todo caso una hipoteca media de 150000 euros a 30 años a un 15 % daría una cuota de 1896 euros: el Estado tendría que intervenir.

Ha quedado demostrado con datos y explicaciones porque esta cláusula es abusiva conforme a la legislación que protege a los consumidores. Pero, además, se puede afirmar que aunque la legislación no lo exigiera, es obvio que esta cláusula implica un importante desequilibrio que importa una cantidad de dinero notable en perjuicio del cliente y su economía familiar, y que sólo beneficia al Banco injustificadamente pues éste no aporta nada a cambio; se altera de forma sustancial los derechos y obligaciones recíprocos de las partes ajustándose el tipo de referencia siempre a favor del Banco, obligando al consumidor a pagar un tipo más alto, es decir, un precio más alto por un producto o servicio cuya materia prima se abarata: el dinero. Es como si la gente tuviera que pagar más al panadero cuando el trigo baja, o a Repsol cuando el gasoil baja, etc., etc., manteniéndose el resto de variables estables ¡¿no?!

En el caso de las subrogaciones, la inclusión de esta cláusula es particularmente o doblemente abusiva, pues provoca que cuando se da la condición del Euribor por debajo del suelo, el cliente estará obligado a pagar más que en la anterior hipoteca subrogada. Los Bancos que realizan esta práctica suelen atraer a los clientes de otros bancos ofreciéndole mejorar su hipoteca, es decir, mejorarle el tipo de interés aplicable de la mano del diferencial. Se trata de maniobras que tienden a confundir y/o a despistar al cliente lego en asuntos hipotecarios y financieros a fin de que crea que lleva a cabo un negocio ventajoso.

La Ley que regula las subrogaciones hipotecarias establece claramente que “En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la mejora de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente.” Esto lo decía el artículo 4 de la Ley 2/94, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. Este artículo fue modificado por la Ley 41/2007, con el objetivo de que pudiera modificarse por esta vía subrogatoria también el plazo. El objetivo de mejorar las condiciones económicas de la hipoteca subrogada también se desprende de la reducción dispuesta en los costes registrales y notariales para llevarla a efecto. Aunque la ley modificada sustituyó el término mejorar por el de modificar, esta modificación legislativa no debe ser aprovechada para defraudar a los hipotecados presentándoles ofertas que aparentemente mejoran sus condiciones pero que en realidad suponen la inducción de disposiciones y decisiones que perjudican su patrimonio.

Esta cláusula afecta la causa principal de las subrogaciones que es mejorar el tipo de interés aplicable. Cualquier cláusula que tienda a neutralizar los efectos positivos de la mejora del índice de referencia o del diferencial empeorando el tipo de interés aplicable de una hipoteca subrogada es absolutamente contrario a derecho, es contrario a la naturaleza a la esencia a la razón de ser de la institución de la subrogación hipotecaria. Afecta a la causa de las subrogaciones, y no hay contrato o cláusula válida sin causa legítima y conforme a derecho.

Esta cláusula afecta al empleo y a la economía nacional. En efecto, el dinero que pudieran obtener las familias hipotecadas con la bajada del Euribor se queda en las manos de accionistas de los Bancos, engorda la cuenta de resultado de estos Bancos sin prestar un servicio a cambio. Es un dinero que el Banco saca de la circulación, pues las familias privadas del mismo no lo pueden gastar y de esa manera estimular el consumo y el empleo.

Es obvio que la prensa debiera explicar estas cosas y demandar del Gobierno una mejora de la legislación que protege o debe proteger a los consumidores del sector bancario. Que haya un escrutinio de estas prácticas que perjudican al consumidor, a la mejora de la competitividad y del empleo.

Espero que esta reflexión os sirva como apoyo de quienes más lo necesitan.

__________________________________

Continuación ….

El suelo es abusivo según el artículo 87.5 de la Ley de Defensa de los Consumidores. Por dos razones, porque el Banco ajusta el precio del dinero que hemos tomado prestado al alza cuando el Euribor está por debajo del suelo. El Banco no presta ningún producto adicional, no aumenta el plazo, no incrementa el dinero prestado, nada de nada a cambio. Porqué ajustar el precio entonces si todo sigue igual: es un enriquecimiento injusto.

Por eso ponen el techo, como cuartada, diciendo el suelo protege al Banco de las bajadas del Euribor y el techo al cliente de las subidas. De esta manera hay reciprocidad, y cuando hay reciprocidad no hay abuso. Pero dicha reciprocidad es ficticia pues el techo es inalcanzable. Lo ubican 3 veces por encima del máximo conocido alcanzado por el Euribor, y el suelo muy por encima de su mínimo: esto demuestra el ánimo defraudador. Es una treta la reciprocidad, y cuando no hay reciprocidad la cláusula o el contrato es abusivo.

En todo análisis jurídico hay que hacer interpretaciones, cada cual asume su posición, pero está claro que el tipo de interés aplicable te lo ajustan sin nada a cambio, y el supuesto beneficio del cliente nunca se realizará. Se viola el principio de equilibrio económico en el contrato. Se trata de un contrato oneroso, cada parte busca una ganancia, el cliente el dinero que le prestan y el Banco los intereses y la devolución del principal. Si el Banco ajusta el precio sin contrapartida (supuestamente es el techo) ese ajuste es abusivo. Eso es lo que se llama redondeo en el artículo 87.5 que dice:

“Artículo 87. Cláusulas abusivas por falta de reciprocidad.

Son abusivas las cláusulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, contraria a la buena fe, en perjuicio del consumidor y usuario y, en particular:

1. La imposición de obligaciones al consumidor y usuario para el cumplimiento de todos sus deberes y contraprestaciones, aun cuando el empresario no hubiere cumplido los suyos.

2. La retención de cantidades abonadas por el consumidor y usuario por renuncia, sin contemplar la indemnización por una cantidad equivalente si renuncia el empresario.

3. La autorización al empresario para resolver el contrato discrecionalmente, si al consumidor y usuario no se le reconoce la misma facultad.

4. La posibilidad de que el empresario se quede con las cantidades abonadas en concepto de prestaciones aún no efectuadas cuando sea él mismo quien resuelva el contrato.

5. Las estipulaciones que prevean el redondeo al alza en el tiempo consumido o en el precio de los bienes o servicios o cualquier otra estipulación que prevea el cobro por productos o servicios no efectivamente usados o consumidos de manera efectiva.

En aquellos sectores en los que el inicio del servicio conlleve indisolublemente unido un coste para las empresas o los profesionales no repercutido en el precio, no se considerará abusiva la facturación por separado de tales costes, cuando se adecuen al servicio efectivamente prestado.

6. Las estipulaciones que impongan obstáculos onerosos o desproporcionados para el ejercicio de los derechos reconocidos al consumidor y usuario en el contrato, en particular en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado, la imposición de plazos de duración excesiva, la renuncia o el establecimiento de limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin a estos contratos, así como la obstaculización al ejercicio de este derecho a través del procedimiento pactado, cual es el caso de las que prevean la imposición de formalidades distintas de las previstas para contratar o la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la atribución al empresario de la facultad de ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados.”

Fíjense cómo a través del suelo se ajusta el precio al alza del producto contratado que continua siendo el mismo. El banco aducirá que el techo es al revés y por tanto hay reciprocidad, de manera que hay que demostrar que el techo es inalcanzable y que los Bancos lo ubican en esa altura de manera dolosa pues conocen mejor que nadie las series históricas de los índices de referencia bancarios y su probable evolución.

El precio del crédito hipotecario está formado por el índice de referencia (Euribor) y el diferencial (0,50 por ejemplo). Antes ajustaban el diferencial, pero sólo al alza, por eso el redondeo era no reciproco y por tanto abusivo. Ahora ajustan el índice al suelo y al techo, pero este último que beneficiaria al cliente y haría la cláusula reciproca es inalcanzable. Se trata de una práctica más sofisticada que el redondeo pero es lo mismo: ajustar el precio del producto hipotecario a favor del empresario sin reciprocidad.

26 comments to Carta del lector: Suelo de las hipotecas

  • pablolietor

    Muchas gracias por su respuesta, no las escrituras las tengo, lo que me dicen el banco es que dicho valor viene reflejado en las primeras escrituras, y he mirado tanto en esas como en las que yo firme y no aparece el valor de suelo, por eso no se si es que dichas condiciones vienen mas detallas en algun otro documento o solo es lo que he visto que pone la nota simple. Si quiere le transcribo en un documento word lo que dice la nota simple que es en el unico documento donde he visto valores relativos a la hipoteca.

    No se si me estoy explicando bien, pero espero que me disculpe si no es asi.

    Saludos

    • El banco no te puede aplicar otras condiciones que no figuren en las escrituras firmadas ante el notario. Todas las condiciones que te apliquen a tu hipoteca deben de estar recogido en el mismo, es el único documento legal y vinculante entre las 2 partes.

      Salu2.

  • pablolietor

    Muchas gracias, voy a ir a otra sucursal diferente con las escrituras y que me lo revise y explique porsi estoy equivocandome de documento.

  • pablolietor

    Ayer estuve en el banco, y despues de tener discutir con ellos para poder conseguir una copia de las escrituras, tuve que hablar con la directora debido a la poca atencion que me presto la mujer que lleva el tema de hipotecas. Consegui una copia de mis escrituras y la directora me dijo que como era una subrogacion con ampliacion, en ese momento la mujer con la que tramitamos todo en su dia para efectuar la hipoteca incluyo una clausula de suelo que no estaba antes, hay viene reflejado que es un minimo del 2.25 y un maximo de un 15%. Intente renegociar con ellos para que me quitaran dicha clausula y ellos sostienen que si esta firmado no hay forma.. Dicen que me tendrian quehaber informado antes de la firma de la escritura ya que un vez que se va a firmar se da por hecho que te han explicado todo (cosa bastante improbable debido a gente impresentable y hasta entonces mi ignoracia con respecto a las hipotecas.) En fin, que despues de 4 años dejandome todo el sueldo en la hipoteca ahora que toca bajada se queda a medias por dicha clausula. He leido que hay asocicaciones como AUSBANK que ya estan intentando que se declare ilegal dicha clausula y espero que lo consigan porque sino no hay forma de quitarla, ya que la unica opcion que veo es el cambiar de banco pero ahora es imposible porque a nadie le interesa.

    Sin mas, intentare ir comentando mis pasos porsi a alguien le puede valer, porque ya esta bien de que solo ganen ellos.

  • ALICIA SANCHEZ

    Tengo subrogacion de hipoteca con el Guipuzcoano desde 2001 con un suelo del 4%, como se pueden imaginar llevo años pagando muchos euros de más y ni siquiera me contestan za mis reclamaciones ¿ a donde me tendría que dirigir para que me orienten ?.

    Repito que he reclamado al banco directamente en la sucursal y via mail a atencion al cliente y no me responden

    • La verdad es que es complicado realizar una reclamación al estar firmado en las escrituras. La solución más fácil es subrogarte la hipoteca en otra entidad financiera que no tenga la clausula del suelo.

      Suerte.

  • juan

    Es una verguenza.Te sientes impotente. Caja España en Pamplona me estafó en Enero de 2009 con un suelo del 3.5% cuando en ningún momento de la negociación que duró 2 meses se comentó nada a cerca del suelo. Este dinero que los consumidores destinaríamos a moverlo en el mercado, los bancos se lo quedan, paralizando el consumo y dificultando la recuperación de esta crisis. El gobierno debe hacer algo contra este abuso. No se si en Pamplona va a haber algún tipo de movilización. Mi correo es juancobo@hotmail.com. Gracias.

  • alberto

    Unicaja, emplea en sus hipotecas las denominadas cláusulas abusivas.

    UNICAJA esta aprovechando esta crisis para hacer su agosto, aplicando las denominadas “cláusulas abusivas”

    En el ámbito las hipotecas sobre la vivienda, este tipo de cláusulas pueden generar un sobre coste que en los casos más graves alcanzan los 6.000 euros anuales, aunque de media oscilan entre los 1.200 y los 2.300 euros anuales.

    Este tipo de cláusulas incumplen la ley 26/1984, de Defensa de los Consumidores y Usuarios, aunque la sanción continúa por los tribunales a las cláusulas y condiciones abusivas no disuade a la entidad de continuar aplicando este tipo de cláusulas con ilegalidades manifiestas, que incluso fueron denunciadas por el Senado y por unanimidad.

    Además es importante revisar todas aquellas comisiones que nos están cobrando, ya que en algunos casos estas sobrepasan los máximos autorizados por el Banco de España.

    Las entidades financieras, los bancos y cajas ahorro han sido los causantes principales de la crisis que estamos viviendo por su avaricia sin límite; avaricia que ha sido propiciada claramente por la complicidad del Gobierno y del Banco de España que no han sabido cumplir con su obligación de vigilancia y han permitido la usura sin límite a estos depredadores del ciudadano común que queda indefenso ante sus tropelías. Gracias a iniciativas de asociaciones de consumidores como OCU y ADICAE los tribunales han declarado nulas las cláusulas abusivas de los contratos de los clientes de la banca.

  • inma

    bueno,hola ya hace mucho tiempo que no escribo en este block, hace como 6meses os hablaba de mi situacion con suelo hipotecario de 4,25 en cajasol ,no he conseguido a dia de hoy nada y mi situacion se ha agravado aun mas, estoy pagando 740 euros de hipoteca y mi marido esta en paro ,bueno ni aun asi el banco me quita el suelo.Mi pre gunta es ….en que esta pensando este gobierno,que piensa que dandole a los parados 450 e le solucionan algo….Aver si se entera este gobierno de que una familia con un sueldo de 900e y otro de parado 450 e para pagar 740 de hipoteca,90e de luz mensualesy80e de agua con que te quedas para vivir y alimentar ademas ados hijas pequeñas….Si en algun momento quisiera ayudar a la clase trabajadora ,que estamos pagando los platos rotos de las malas gestiones de los bancos e inflandoles los bolsillos con las dichosas clausulas suelo abusivas ,ya que con ellas se enriquece aun mas el rico y se queda en la miseria el pobre.Ante esto que hacemos no tenemos el apoyo de nadie,que sepais que cuando uno da su voto a un partido es porque este,creemos que estara suficientemente capacitado para luchar por la gente que lo vota,cual es mi decepcion y las de muchas familias que estan como yo,creimos en ellos pero pasaron de nosotros.Seria mas sencillo acabar con esto ,sin que sea con caracter retroactivo,da igual,pero que todas las familias que estamos atrapadas y sin salida pudieramos respirar un poco.Sin suelo hipotecario podriamos comprar mas alimentos,pagar las deudas ,ir al dentista,……….etc en definitiva contribuir a que se agilice la economia

  • inma

    mi situacion, fue llevada a las cortes donde nos digeron que el defensor del pueblo habia expuesto el tema ,perono tenia poder para llegar mas lejos.Luego vi en las noticias lo que decia el banco de ESPAÑA,una verguenza pues apoyaba la idea de que encima de que el banco te tanga,probablemente te tiene que seguir tangando pidiendote una COMISION si se quitaran esas clausulas abusivas,Es decir pagamos el SUELO HIPOTECARIO para que los bancos tengan un fondo para los casos de morosidad que ocurran en su entidad.Quien tiene la culpa de esa morosidad….ellos no,pues no entiendo como un banco puede dar un prestamo de 400.000e a alguien que cobra 2500e,increible ,verdad.PUES TENGO UNOS AMIGOS CON HIPOTECA PUENTE PAGANDO AL MES 2275,e,cuando entre los dos ganan 2500.En resumensi cajasol se queda con 250 mensuales mios ,al año se queda con 3000e mios,tuyos ,del otro,de la otra……y asi sucesivamente tiene que tener una hucha gigante para paliar todos los problemas que haya en esa entidad, Entonces el banco de ESPAÑA piensa que es razonable seguir estafando al ciudadano,porque sino seria un caos para todos los bancos………DEJARIAN DE ENRIQUECERSE A COSTA DE LOS DEMAS, IRIAN A LA QUIEBRA.

  • CUIDADO CON UNICAJA

    Los de UNICAJA,son como buitres carroñeros con la alevosia de la hienas.

    Esperan pacientemente a que te desesperes, retrasando la confirmación de la hipoteca, mientras te dicen que si a todo, (la sonrisa de la hiena) esperan pacientemente a que su victima caiga en sus garras pidiendote cada día más “papeles”, la victima sufre con deseperación, el tiempo pasa, aunque parece que todo va bien, luego con la sonrisa de la hiena, te citan en notaria, sin tiempo a reaccionar la victima firma su sentencia, continúa la sonrisa de la hiena, parece que todo va bien…. Sin embargo la victima ha caido en la trampa. Pasarán algunos meses, antes de que la victima se de cuenta del engaño del carroñero, eso ocurrirá cuando suba la hipoteca de forma desmesurada. LA VICTIMA HA CAIDO EN MANOS DEL CARROÑERO.( TE HAN COLADO CLAUSULAS ABUSIVAS SIN PIEDAD, TU CASA COSTARA HASTA 50.000 EUROS DE MÁS)

  • carmen

    Hola,

    Tenemos un suelo del 3,5, una hipoteca muy alta que como me he quedado en paro a penas podemos pagar con un sueldo. Quiero hacer que mi banco nos quite el suelo, si es necesario lo llevo por via judicial, porque lo considero un abuso.
    Necesito consejos.

    Un abrazo y gracias de antemano.

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