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26 de agosto de 2009

Es mejor pedir hipoteca aunque tengas dinero para pagarte la vivienda habitual

Desgraciadamente no es lo más normal que se disponga de dinero en efectiva para pagar una vivienda habitual, pero a pesar de tenerlo, hay casos que sería mejor adquirirlo mediante financiación ajena o al menos parte de la vivienda y aprovecharse de las desgravaciones por inversión en vivienda habitual. Esta afirmación también lo podemos extender a si es conveniente o no amortizar más de los 9015€ anuales deducibles.

En el caso que hemos estudiado hemos supuesto que solicitamos una hipoteca de 100.000€ (para cantidades superiores es mejor pagarlo al contado) a un plazo de 30 años y con un tipo de interés fijo del 4%, valor que no es tan descabellado si lo consideramos como el tipo medio de interés durante el tiempo que dure la hipoteca y el dinero que tenemos en efectivo lo depositamos en una cuenta remunerada o depósito bancario también a tipo fijo del 2,5% durante todo el tiempo.

Lo que hemos hecho ha sido, retirar anualmente 9.000€ de nuestra cuenta de ahorro o depósito para pagar anualmente las cuotas de la hipoteca y en caso de sobrar, amortizar para reducir cuotas de la hipoteca, dejando el resto del dinero rentando al 2,5%.

Por lo tanto, anualmente tendremos como gastos:

  • Los intereses que se paga de la hipoteca.

Como ingresos:

  • Intereses generados por dinero que nos queda.
  • Las deducciones de hacienda de 1350€.

Intereses Hipoteca Deducciones Intereses Depósitos Saldo anual
Año 1 3967,95 1350,00 1865,50 -752,45
Año 2 3766,47 1350,00 1748,29 -668,18
Año 3 3557,06 1350,00 1627,31 -579,75
Año 4 3339,43 1350,00 1503,84 -485,59
Año 5 3113,27 1350,00 1377,85 -385,43
Año 6 2878,29 1350,00 1249,27 -279,02
Año 7 2634,17 1350,00 1118,05 -166,11
Año 8 2380,58 1350,00 984,15 -46,44
Año 9 2117,23 1350,00 847,50 80,27
Año 10 1843,78 1350,00 708,05 214,27
Año 11 1559,91 1350,00 565,74 355,82
Año 12 1265,33 1350,00 420,51 505,18
Año 13 959,72 1350,00 272,30 662,58
Año 14 642,82 1350,00 121,06 828,24
Año 15 314,39 1251,06 -19,76 916,91

En resúmen, la hipoteca lo pagaríamos en 15 años aportando 9.000€ anuales salvo el último año que liquidaremos la deuda con 8.340€ que suma 134.340€ de los cuales 34.340€ son intereses, pero nos habremos deducido 20.150€ y nos habría generado 14.389€ de intereses netos. Un saldo neto de 49€ a nuestro favor y teniendo el dinero en nuestros bolsillos en casos de apuro.

Como conclusión podemos decir, que si los tipos se mantuviese estables en 4% para la hipoteca y 2,5% para los depósitos, aunque tengamos el dinero para pagar la vivienda, sería conveniente pedir 100.000€ de hipoteca. Dicho dinero lo podemos tener nosotros en nuestras cuentas bancarias para en caso de apuro y no nos costará 1 céntimo dicho préstamo. En caso de reducir el diferencia de tipos entre la hipoteca y el depósito, esta ventaja sería mayor.


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18 comments to Es mejor pedir hipoteca aunque tengas dinero para pagarte la vivienda habitual

  • daniel999

    La idea está muy bien, pero le veo un punto flaco, que es más sicológico que otra cosa: dime quién es capaz de tener el dinero en el banco y no gastárselo en coche nuevo, remodelación de la casa, …

    • Hombre, tienes que pensar que ese dinero no es tuyo, sino que es del banco.

      Supongo que una persona que haya decidido pedir una hipoteca porque ha valorado que es mejor pedirlo y dejarlo en un depósito, supongo que tiene suficiente cabeza para no gastarlo. Pero es cierto, de vez en cuando, tentaciones no le va a faltar.

      Salu2.

  • Luciano

    Por favor, ¿podrías decirme la fórmula con la que obtienes los intereses de la hipoteca de cada año (la primera columna)?

    • Para el cálculo de los intereses del primer año, hay que disponer del cuadro de amortización:

      Cuota C.Amort. Intereses Capital Pen
      100000,00
      477,42 144,08 333,33 99855,92 4,000
      477,42 144,56 332,85 99711,36 4,000
      477,42 145,04 332,37 99566,31 4,000
      477,42 145,53 331,89 99420,78 4,000
      477,42 146,01 331,40 99274,77 4,000
      477,42 146,50 330,92 99128,27 4,000
      477,42 146,99 330,43 98981,28 4,000
      477,42 147,48 329,94 98833,81 4,000
      477,42 147,97 329,45 98685,84 4,000
      477,42 148,46 328,95 98537,37 4,000
      477,42 148,96 328,46 98388,42 4,000
      477,42 149,45 327,96 94967,95 4,000

      A partir del tipo de interés y del capital solicitado se calcula las cuotas mensuales.
      Mensualmente se calcula los intereses de las cuotas mediante: Capital pendiente * Tipo de interés, y se obitne igualmente el capital amortizado.

  • manel

    voy a comprar una vivienda por 140000 euros y no sé si pagarlo al contado (quedándome a 0 en mi cuenta) o pedir un préstamo hipotecario de 85000 euros a diez años y depositar esa cantidad a plazo fijo. ¿Podrías hacerme un cálculo de intereses hipotecarios, de depósito y deducciones tal como has hecho en un comentario anterior? Muchas gracias de antemano, y respóndeme si es posible con urgencia. Gracias

  • antonio

    Hola, viendo esta página, voy a lanzarte una pregunta para ver si puedes ayudarme.
    Despues de pedir una hipoteca hace 5 ó 6 años, me quedan actualmente 80000 euros para finalizarla, con un interes de euribor +0,55 sin suelo y la verdad es que entre mi mujer y yo tenemos el dinero para cancelar la hipoteca. La pregunta es la siguiente. Es más rentable quitarme la hipoteca o depositar el dinero en plazos fijos y solo amortizar 18000 euros anuales para tema de la desgravacion fiscal.Agradeceria una respuesta. Muchas gracias

  • Sólo amortizar lo máximo deducible si con el dinero eres capaz de conseguir una rentabilidad superior a los costes hipotecarios.

    Salu2.

  • juan

    Hola. En relacion con el hilo anterior, me gustaria plantearte nuestro caso para ver si nos puedes ayudar. Nosotros (entre 2 personas) vamos a comprar una vivienda de VPO de valor de 150.000 euros (no tenemos ayudas econoomicas, pero si las convenidas en las condiciones de la hipoteca vpo). Estamos valorando la opcion de pagarlo en mano y quedarnos a 0, o bien pagar 60.00 euros de entrada y pedir 90.000 euros de prestamos convenido a euribor+ 1,25, y la verdad es que no sabemos que hacer. En caso de pedir la hipoteca, tenemos pensado amortizar 18.000 euros anuales (pensando en en beneficio de la desgravacion fiscal), para quitarnos la hipoteca en 5 años. Actualmente tenemos el dinero en un deposito que nos da un 3% anual. Tras exponerte esto, ¿que nos aconsejas?. Muchas gracias de antemano

    • Sin duda es mejor pedir la hipoteca:

      – por las deducciones: ganarás en esos 5 años el 15% de los 90.000€ (algo más, por lo intereses) en deducciones.

      – euribor + 1.25% significa, que pagarás entorno al 3%, más o menos lo que estás sacando por el depósito, pero puedes conseguir un 4% sin problemas: http://www.tucapital.es/

      En conclusión, puedes ganar aproximadamente el 15% de los 90.000 euros por pedir la hipoteca.

      Salu2.

  • pedro

    Hola, voy a comprar una pequeña casa de campo, el precio es de 25000 euros, de los cuales el banco me daría el 70% (es decir : 17500 euros), tengo que pagar 750 euros de apertura y 1500 de gastos de prestamo (notario, etc). Además me ogliga a tener un seguro de vida y seguro de impago que está incluido en las cuotas . 183.81 e/mes durante 10 años (4.25 TAE ) , el seguro del hogar también lo tengo que hacer con ellos (+- 300 E/año).
    Cobro algo más de 24000 euros brutos al año y es mi primera vivienda.
    ¿que me interesa más, coger el préstamo o pagarlo al contado?

    gracias de antemano y un saludo a todos

    • Va a ser tu vivienda habitual. Si es así y te lo puedes desgravar, es conveniente coger el préstamo por las deducciones.

      en otro caso, es mejor que lo pagues directamente si tienes el dinero, ya que el tipo de interés que cobran ahora es muy caro.

      Salu2.

  • Pedro

    Hola de nuevo y gracias por la contestacion en el post de depositos bancarios. mi pregunta ahora es que necesito hacer o que documentos aportar y a qué organismo para conseguir las deducciones por vivienda habitual. Soy de un Alicante. muchas gracias y saludos.

  • Rosa

    Hola,
    En relación a la consulta del 29 de febrero de Juan, me gustaria plantearte mi caso para ver si me puedes ayudar. Voy a comprar una vivienda de VPO por valor de 168.000 euros (tengo ayudas económicas de 8.200 de entrada y 80Eur. de subsidiación por cada 10.000 de hipoteca según condiciones de la hipoteca vpo), también tengo la desgravación de de 15% sobre max. 9.000Euros ya que la compré por planos a finales de 2010.
    Estoy valorando la opcion de pagarlo en mano, o pedir una hipoteca de 100.000 euros a euribor+ 1,25% a 25 años. Mi situación personal es que me he quedado en paro(pero dispongo de algunos ahorros más)y el banco ahora no me concede la hipoteca sin aval de familiares, pero esta opción está descartada.La opción que queda es proponerles depositar el importe de 100.000 Euros o inferior por el riesgo que supone ya que la entidad es Bankia y que den una rentabilidad del 5%-5.5% a 5 años o 4,5% a 2 años u otra alternativa que me puedas sugerir y cuando consiga contrato de trabajo liberar la condición del depósito al cumplir el plazo.
    La verdad que no sé que hacer porqué la preocupación que tengo es principalmente que me da bastante miedo depositar este importe de dinero actualmente en una entidad como Bankia durante tanto tiempo y me vaya a quedar sin nada ya que mi idea es pagar la hipoteca con el rendimiento que me genera el depósito-ayudas y desgravación o que salgamos del Euro y las respercusiones fuesen peores ya que las leyes las están cambiando muy rápidamente.
    En caso de pedir la hipoteca, sólo puedo amortizar entre 5.000 -6.000euros anuales pensando en beneficio de la desgravacion fiscal), para cancelar la hipoteca en 5 años. Actualmente tengo el dinero en un deposito que me da un 3,5% anual con disponibilidad inmediata pero a plazo fijo puedo conseguir más un 4.41% TIN en CAM y veo posibilidades de un 5% por el importe del depósito.
    Tras exponerte esto, ¿que me aconsejas?. Muchisimas gracias de antemano

    • juan

      Hola Rosa. Mi caso, como bien dices es muy parecido al que tu expones. Mi decision final ha sido pagar todo el piso y no coger hipoteca. Las razones que me han llevado a tomar esta decision son las siguientes.
      1.- Haciendo numeros entre los beneficios de hacer hipoteca y no hacerla me salen muy parecidos, por lo que ante la igualdad prefiero no tener deudas ni ataduras con el banco. Es decir, si hago hipoteca, por una lado tengo el beneficio de la rentabilidad de los 60.000 euros a 5 años en un plazo fijo (aprox un 4%) mas la cuota de subsidiacion que me da la administracion (unos 60 eur/mes), mas la desgravacion por vivienda en esos años (ten en cuenta que tienes que jugar conque si das la entrada maxima para que se te quede la hipoteca minima, ya no vas a poder amortizar todos los años el maximo de 9000 euros en vivienda, ya que aprox pagarias unos 300 euros/mes en vivienda que hace que sean unos 3500 euros al año que te puedas desgravar. Y si amortizas mas al año llegando hasta el maximo de 9000 euros te pasas del 65% que debes hipotecar por ley en vpo y por tanto pierdes los beneficios de ayuda de la VPO. ademas la subsidiacion esta que te dan esta esn relacion con lo que pides de hipoteca; a mas hipoteca mas subsidiacion, pero tambien mas intereses te genera la misma, y viceversa) . Por otro lado en contra tengo que valorar que todo el grueso de intereses de la hipoteca se paga en los primeros años de la misma y sumar a ello los gastos variados que te cobra el banco por abrir una hipoteca con ellos y mantenerla(en mi caso seguro de vida, hogar y desempleo que con otras entidades son mas baratos e incluso prescindibles algunos de ellos, y apertura de aval o en tu caso la operacion que quieres hacer, que supongo tambien tendra un coste). Ademas suma que de todas las ayudas que te dan, tienes que devolver el 15% a hacienda en las proximas declaraciones.
      Otra cosa, ten en cuenta que si coges ayuda, si en algun momento quieres vender la casa (antes de los 10-15 primeros años), lo primero que tienes que hacer para que te aprueven la venta de la VPO es devolver las ayudas, mas los interes de estas en el periodo de tiempo que la has disfrutado. Normalmente cuando te compras una casa no piensas en venderla, pero como esta la situaicion laboral actualmente nunca sabes donde puedes acabar, y preveer ese plus de flexibilidad tambien es importante
      Vamos que en definitiva economicamente, si tienes pensado coger hipoteca pero quitarela lo antes posible (5-10 años) beneficiandote en ese tiempo de las diversas ayudas que te ofrece la vpo (entrada, subsidiacion,…) y desgravacion, yo he concluido haciendo numeros que es poco mas lo que gano haciendo hipoteca que no haciendola.

      2.- Y un factor muy importante personalmente, la carga psicologica de tener una hipoteca. Si puedes prescindir de hipoteca, pase lo que pase en tu vida y venga la situacion que venga, la casa ya es tuya y no del banco. Te quedas sin dinero, es verdad, pero la tranquilidad que te queda al no tener que destinar de por vida una parte de tu sueldo a pagar hipoteca no tiene precio. Ademas de que tu capacidad de ahorro y disfrute sera mayor

      3.- La situacion de la economia anima a no inventir ni especular. Es decir, actualemente el sistema financiero esta tan mal, que yo temo el tener el dinero depositado en los bancos y que estos puedan sostener las rentabilidades que hasta ahora han ofrecido por mucho tiempo mas. Ademas europa ha propuesto a españa quitar la desgravacion por vivienda, cosa que no es descabellado pensar que ocurra

      Con todo ello yo he dicidido pagar y empezar de cero pero sin preocupaciones (aun sabiendo que con hipoteca economicamente ganaria un poquito mas, pero tampoco mucho eh¡¡). Ya cada uno lo puede ver e interpretar de una manera u otra.

      Lo que si quiero informarme es si hay alguna formula de aun pagando toda la vivienda de golpe, beneficiarme anualmente de algun tipo de desgravacion por compra de vivienda (por favor, si alguien lo sabe, agradeceria que conteste)
      Un saludo

  • Rosa

    Juan, muchas gracias por tú extensa y detallada respuesta voy a reflexionar sobre el tema.
    Lo único me gustaría matizar que no existe ningún tipo de comisión, ni seguros al contratar esta hipoteca y que el tema de aval, creo que lo harian en forma de depósito( el deposito seria por 100.000 Euros)o sea no habría ningún coste.
    La desgravación fiscal la poseo desde finales del 2010 ya que la compra la hize por planos, creo que no pierdo este derecho aunque cambien la ley, si alguien me lo puede confirmar?
    Los gastos de carta de pago o levantamiento por cancelación de hipoteca, son un 10% del importe inicial de la hipoteca?
    Sinó contratas la hipoteca y pagas al contado puedes vender el piso a la administración antes de los 10 años??
    Muy agradecida por vuestra valiosa ayuda,
    Saludos

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